Prawdopodobnie niewiele osób zaangażowanych w nieruchomości Bali i w sektory inwestycyjne na Bali twierdziłoby, że wszystko jest w porządku. Rozejrzyj się wokół, a zobaczysz, że tak nie jest.
Rozwój przyspieszył dramatycznie. W niektórych obszarach infrastruktura nie nadąża. Tereny ryżowe znikają, sterty śmieci rosną, drogi stają się coraz bardziej zatłoczone, woda jest pod presją, a zabudowa czasem pojawia się w miejscach, w których zastanawiasz się, jak na ziemi kiedykolwiek została zatwierdzona.
Tak więc, gdy Rząd Bali mówi, że dość tego i wzywa do ograniczeń w pewnych rodzajach inwestycji zagranicznych, rozumiem to nastawienie. W rzeczywistości w dużej mierze się z tym zgadzam.
Jednak istnieje istotna różnica między kontrolowaniem złej zabudowy a po prostu utrudnianiem rozwoju. I tutaj zaczynają się komplikacje.
Od maja skutecznie zamarzły nowe aktywacje kilku klasyfikacji działalności Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) dla zagranicznych spółek z ograniczoną odpowiedzialnością PT Penanaman Modal Asing (PMA) na Bali. Początkowo obejmowały dziewięć klasyfikacji działalności, a następnie rozszerzono to do 18.
Intencja wydaje się wystarczająco prosta: spowolnić rozwój i zająć się niektórymi z coraz bardziej oczywistych nadużyć na wyspie. Problem polega na tym, że Indonezja ma już przepisy i regulacje zaprojektowane do dokładnie tego samego celu.
Które stawia dość oczywiste pytanie: dlaczego ich nie egzekwować?
Przepisy już istnieją
KBLI, system klasyfikacyjny określający, jakie aktywności gospodarcze firma może prowadzić, to system krajowy. Tak samo jest z indonezyjskim modelem licencjonowania opartym na ryzyku OSS (Online Single Submission). Przepisy inwestycyjne, przepisy planistyczne, zatwierdzanie budów, wymogi środowiskowe i wymogi licencyjne dla firm już dają rządowi znaczne uprawnienia do określania, co może być wybudowane, gdzie i kto może to obsługiwać.
Jeśli ktoś buduje nielegalnie, egzekwuj przepisy. Jeśli firma działa poza zakresem objętej działalności, nałóż sankcje. Jeśli zabudowa narusza plany zagospodarowania przestrzennego, powstrzymaj ją. Jeśli zagraniczni inwestorzy używają struktur nominatowych lub innych rozwiązań naruszających indonezyjskie prawo, zbaduj ich. To wydaje się znacznie bardziej logiczne niż ograniczanie całej kategorii inwestycji, zwłaszcza że blanket restrictions często łapią w ten sam sposób zarówno tych, co przestrzegają zasad, jak i tych, co je łamią. A gdy tak się stanie, powstaje kolejny problem.
Co właściwie oznacza „robienie wszystkiego dobrze”?
Wyobraź sobie inwestora, który przez miesiące przeprowadza due diligence. Ustanawiają właściwą strukturę firmy. Korzystają z szanowanych prawników i notariuszy. Sprawdzają planowanie przestrzenne. Uzyskują odpowiednie licencje. Inwestują znaczny kapitał i zatrudniają pracowników indonezyjskich.
Potem zasady faktycznie się zmieniają. Ich projekt może nagle znaleźć się obok innego przedsięwzięcia, gdzie ktoś pominął połowę wymogów. Wniosek jest taki, że obie inwestycje zostają dotknięte. Z perspektywy inwestycyjnej to potencjalnie bardziej szkodliwe niż surowsze reguły.
Inwestorzy mogą radzić sobie z ostrymi przepisami. Z tym, z czym mają największy problem, to niepewność.
Jeśli Indonezja mówi: “To są zasady inwestowania na Bali,” poważni inwestorzy mogą ocenić te zasady i zdecydować, czy ta okazja ma sens. Jednak jeśli spełnianie tych zasad nie chroni inwestycji przed późniejszymi ograniczeniami administracyjnymi, inwestorzy zaczynają wyceniać tę niepewność przy każdej decyzji.
To nie dotyczy tylko zagranicznych inwestorów kupujących willi w Canggu. To jest znacznie szersze, ponieważ Indonezja konkuruje globalnie o kapitał. Ktoś rozważający fabrykę produkcyjną na Jawie, projekt energii odnawialnej na Sulawesi czy rozwój turystyki na Lomboku również obserwuje, jak przepisy inwestycyjne są stosowane gdzie indziej w kraju. Pytanie staje się mniej o Bali, a bardziej o przewidywalność.
Kogo tak naprawdę chronią przepisy?
Istnieje jeszcze jeden niezamierzony skutek, który warto rozważyć: gdy zamraża się nowych uczestników rynku, kto na tym zyskuje?
Szcerze odpowiedź to zazwyczaj ludzie już znajdujący się w nim.
Istniejące firmy posiadające niezbędne licencje nagle funkcjonują na rynku z mniejszą liczbą konkurentów. Istniejący właściciele ziemi i deweloperzy mogą stwierdzić, że zatwierdzenia już uzyskane stają się bardziej wartościowe. Tymczasem mniejsi inwestorzy i nowi uczestnicy stoją przed wyższymi barierami.
Powinniśmy przynajmniej zapytać, czy ograniczenia mające chronić Bali mogą nieumyślnie chronić zamiast tego ustalone interesy komercyjne. To raczej nie jest celem—ani nie powinien ten dyskusja stać się znanym argumentem obcokrajowców domagających się rzekomego prawa do życia, budowy lub prowadzenia działalności na Bali. Oni go nie mają.
Indonezja ma pełne prawo decydować, kto inwestuje tutaj i pod jakimi warunkami. Inwestorzy zagraniczni są gośćmi w indonezyjskiej gospodarce i powinni szanować indonezyjskie prawo, indonezyjskie społeczności i środowisko, w którym działają. Ale ten argument działa w obie strony. Jeśli od inwestorów oczekuje się, że będą przestrzegać zasad, zasady muszą coś znaczyć.
Kwestia prawna
Istnieje również kwestia prawna, która zasługuje na wyjaśnienie, ponieważ duża część publicznej dyskusji koncentruje się na tym, czy gubernator Bali ma uprawnienia do blokowania krajowych klasyfikacji KBLI.
Ściśle rzecz biorąc, to może nie być całkiem właściwe pytanie. Gubernator zażądał ograniczeń; Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), Ministerstwo Inwestycji i Przemysłu Pokrewnionego, wprowadził je. Bardziej istotne pytanie, być może, brzmi, czy samo BKPM może skutecznie zawiesić krajowe dostępne klasyfikacje działalności w jednym województwie poprzez działanie administracyjne—a nie poprzez Rozporządzenie Rządowe, Rozporządzenie Prezydenckie ani inny jasno ustalony mechanizm regulacyjny. To rozróżnienie ma znaczenie.
Indonezja ma hierarchię praw i przepisów z dobrego powodu. Przedsiębiorstwa muszą wiedzieć, które zasady mają pierwszeństwo i które instytucje rządowe mają uprawnienia do ich tworzenia. W przeciwnym razie polityka stopniowo staje się dyskrecją. A dyskrecja tworzy niepewność.
Bali potrzebuje wyraźnego spowolnienia
Żadne z tych twierdzeń nie oznacza, że Bali powinno kontynuować rozwój w tempie, które widzieliśmy w ostatnich latach. Wręcz przeciwnie. Chciałbym zobaczyć silniejszą egzekucję. Zamykać nielegalne firmy. Powstrzymywać zabudowy naruszające plany zagospodarowania przestrzennego. Badać układy nominatowe. Chronić grunty rolne. Egzekwować przepisy budowlane. Ścigać korupcję, gdy zgody były wydane w sposób nieprawidłowy. A jeśli istniejące przepisy są niewystarczające, zmienić je.
Rób to przejrzyście, zgodnie z odpowiednimi mechanizmami prawnymi, i wyjaśnij wszystkim nowe zasady. Dobrych inwestorów stać na dostosowanie się; niektórzy inwestorzy mogą odejść. To nie musi być nic złego.
Bali nie potrzebuje każdego dolara inwestycji, jaki może przyciągnąć. Potrzebuje inwestycji, która wniesie coś znaczącego: zatrudnienie, infrastrukturę, zrównoważoną turystykę, odpowiedzialny rozwój i długoterminową wartość gospodarczą. Być może celem nie powinno być mniej inwestycji zagranicznych; powinno być lepsze inwestowanie zagraniczne. Dlaczego? Bo spowolnienie Bali może być konieczne, ale zmiana reguł gry po tym, jak ludzie zaczęli grać, to coś zupełnie innego.
Więcej informacji inwestycyjnych można znaleźć u Terje w Seven Stones Indonesia oraz pod adresem hello@sevenstonesindonesia.com.
Te opinie opierają się na przeglądzie Peraturan BPS 7/2025, PP 28/2025, UU 25/2007, UU 23/2014, UU 15/2023, Perpres 185/2024 oraz Surat Edaran Bersama 4.S/M.HH-1.HH.04.02/1/2026. Są one udostępniane wyłącznie w celach informacyjnych i nie stanowią porady prawnej.
